અમદાવાદીઓને 5000 કરોડનું નુકસાન, માનીતાઓને પધરાવી દેવાશે જમીન

Sabarmati Riverfront Land Scam: અમદાવાદમાં આજે દિવસભર આ મામલો ચર્ચાને એરણે રહ્યો છે. બજેટ સેશનમાં સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની 1.75 લાખ ચો.મી. જમીન મામલે આજે તડાપીટ બોલાઈ હતી. વિપક્ષના આરોપ મામલે ભાજપી સભ્ય અને સ્ટેન્ડિંગ કમિટી ચેરમેન ઉશ્કેરાયા હતા. વિપક્ષ સસ્તી પ્રસિદ્ધિ માટે આવી વાત કરી રહ્યા હોવાની પાલડી વોર્ડના કોર્પોરેટર જૈનિક વકીલે આરોપો મૂક્યા હતા. સ્ટેન્ડિંગ કમિટી ચેરમેન અને વિપક્ષી નેતા વચ્ચે ઉગ્ર ચર્ચા થઇ હતી. આ મામલે સભ્યો સામસામે આવી જતા મેયરે લંચ બ્રેકની જાહેરાત કરી દેવી પડી હતી. વિપક્ષે અમદાવાદીઓને 5000 કરોડના ખાડામાં ઉતારાઈ માનિતાઓના સાચવવા એક પોલિસી ઘડાઈ હોવાના જબરદસ્ત આક્ષેપો કર્યા હતા.   

અમદાવાદને 5000 કરોડનું નુક્સાન કરાવતા આ ડ્રાફ્ટની વિપક્ષે રજૂ કરેલી વિગતો આ મુજબ છે. વિપક્ષના આરો અનુસાર અલાયદી સાબરમતી લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2023 બનાવવામાં આવે છે અને સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના પ્લોટનું વેલ્યુએશન કરાવવા માટેની ફોર્મ્યુલા નક્કી કરવામાં આવે છે જોકે, માનીતા ઉદ્યોગપતિઓને ફાવે તેવો ભાવ આવતો નથી જેથી રાતોરાત પ્લોટનું વેલ્યુએશન કરાવવાની વાત પડતી મૂકવામાં આવે છે અને રાતોરાત સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસીમાં બદલાવ કરવામાં આવે છે. ફોર્મ્યુલા બદલીને રાતોરાત લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2024 બનાવવામાં આવે છે જેમાં, પ્લોટ વેચાણ કરવાનો વિચાર પડતો મૂકવામાં આવે છે અને માત્ર ડેવલપેન્ટ રાઇટ્સ વેચાણ કરવા એવું નક્કી કરવામાં આવે છે. સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશન લિ. કંપની દ્વારા બનાવવામાં આવેલી સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2024માં પહેલીવાર સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની 1.75 લાખ ચો.મી. જમીનને 7 વેલ્યુઝોનમાં વહેંચીને તેની બેઝપ્રાઇઝ નક્કી કરવામાં આવે છે. 

સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની 1.75 લાખ ચો.મી. જમીનના જુદા જુદા 7 વેલ્યુઝોનના જુદા જુદા ભાવ પ્રમાણે કુલ કિંમત રુ.4982.70 કરોડ નક્કી કરવામાં આવે છે. જોકે, આ તમામ જમીનનું વેલ્યુએશન ટુ.4982.70 કરોડ નક્કી કરાયું છે પણ આટલી રકમ પણ આ જમીનના વેચાણ કરવાથી સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશન લિ.ને મળવાની નથી. અમદાવાદ મ્યુનિ. કોર્પોરેશન દ્વારા ટીપી સ્કીમના વેચાણ હેતુ માટેના પ્લોટનું વેલ્યુએશન જો રાજ્ય સરકારની લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2002 અંતર્ગત થતું હોય તો પછી સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની 1.75 લાખ ચો.મી. જમીન વેચાણ હેતુ માટેની છે તો પછી તેનું વેલ્યુએશન કરાવવા માટે નવી સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી કેમ બનાવવામાં આવી તે પણ મોટા સવાલ છે. તેની પાછળનું મુખ્ય કારણ સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના પ્લોટનો ભાવ ઓછો આવે તે માટે નવી પોલીસી બનાવવામાં આવી છે. 

રાજ્ય સરકારે જ્યારે 8 વર્ષ પહેલાં સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના વલ્લભસદન પાસેના એક પ્લોટનું વેલ્યુએશન કરાવ્યું હતું તે વખતે પ્લોટનો પ્રતિ ચો.મી. ભાવ 7.86 લાખ આવ્યો હતો. હવે આ વલ્લભસદનમાં આવરી લેવાયેલી 27,943 ચો.મી. જમીનનો પ્રતિ ચો.મી. ભાવ રૂ.3.22 લાખ આવ્યો છે. 8 વર્ષ પછી ભાવ વધવાને બદલે ઘટયો છે. પ્રતિ ચો.મી. રુ.4.64 લાખ ભાવ ઓછો આવ્યો છે. જો માત્ર વલ્લભસદનની 27,943 ચો.મી. જમીનનું પ્રતિ ચો.મી. 7.86 લાખના ભાવે વેલ્યુએશન કરવામાં આવે તો તેવા સંજોગોમાં તેની કુલ કિંમત રુ. 2196.31 લાખ થાય છે. જ્યારે નવા ભાવ મુજબ પ્રતિ ચો.મી. 3.22 લાખના ભાવે વેલ્યુએરાન મુજબ તેની કિંમત 3.899.76 લાખ આવે છે. આ ગણતરી કરીએ તો, માત્ર વલ્લભસદનના વેલ્યુઝોનમાં આવતી 27.943 ચો.મી. જમીનના વેલ્યુએશનમાં જ રુ.1296 55 કરોડનું નુકશાન થઇ રહ્યું છે. 

જો સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની તમામ 1 75 લાખ યા.મી. જમીનનું રાજ્ય સરકારની લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2002 મુજબ વેલ્યુએશન કરવામાં આવે તો અંદાજે 10 હજાર કરોડથી વધુની જમીનની વેલ્યુ થાય તેમ છે. પ્રથમદષ્ટિએ જ ખોટા વેલ્યુએશનથી સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશન લિ.ને અંદાજે 5,000 કરોડનો ચૂનો લાગી રહ્યો છે તે વાસ્તવિકતા છે. જો અમદાવાદ મ્યુનિ. કોર્પોરેશનના સત્તાધીશોમાં હિંમત હોય તો રાજ્ય સરકારની લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2002 અંતર્ગત બનેલી પ્રાઇઝ ફિક્સીંગ કમિટીમાં સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ-2ની 1.75 લાખ યો.મી. જમીનનું વેલ્યુએશન કરાવે તો દુધનું દુધ અને પાણીનું પાણી થઇ જશે.

સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશન લિ. કંપની દ્વારા સાબરમતી સ્વિરફ્રન્ટની 1.75 લાખ ચો.મી. જમીનના ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સ વેચાણ કરવાનું નક્કી કરી દીધું છે. સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશન લિ. કંપની દ્વારા સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની 1.75 લાખ ચો.મી. જમીનના ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સના ભાવ નક્કી કરી દીધાં છે. સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશન લિ. દ્વારા સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના પશ્ચિમ ભાગમાં પ્રતિ યો.મી. રુ.23,676 ભાવે ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સ વેચાણ કરારો, સાબરમતી રિવર -૨ના પૂર્વ ભાગમાં પ્રતિ ચો.મી. રૂ.24,750ના ભાવે ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સનું વેચાણ કરાશે. 

અમદાવાદ મ્યુનિ. કોર્પોરેશનની સ્ટેન્ડીંગ કમિટીએ તા.1લી ફેબ્રુઆરી 2024ના દિવસે સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2023માં સુધારો કરીને સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ ડેવલપમેન્ટ લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2024ને મંજુરી આપી હતી. આ નવી પોલીસીમાં 7 વેલ્યુઝોન નક્કી કરાયા છે. સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના પશ્ચિમ અને પૂર્વ ભાગની કુલ 1,75,213 ચો.મી જમીનને 7 'ભાગમાં વહેંચીને તેની લેન્ડ પ્રાઇઝનું વેલ્યુએશન કરાયું છે પણ પ્લોટ નહીં વેચાય પણ તેના ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સ વેચાણ કરાશે. આ જમીનમાં મળવાપાત્ર ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સનું વેચાણ કરવામાં આવશે. આ સિવાય ડેવલપર દ્વારા સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના પ્લોટના ડેવલપમેન્ટ રાઈટ્સ ખરીદશે પણ તે જેમાં, મલ્ટીલેવલ કાર પાર્કિંગ, ફ્યૂલ સ્ટેશન અને ઇલેક્ટ્રીક યાર્જિંગ સ્ટેશન ઉભા કરાશે તો તેને બિલ્ટ :અપ એરિયાના ડેવલપમેન્ટ ટ રાઇટસ રાઇસમાં બાદ આપવામાં આવશે. 

સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશન લિ. કંપની દ્વારા સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ લેન્ડ : ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2024 મુજબ, સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના પશ્ચિમ ભાગને ત્રણ વેલ્યુઝોનમાં વિભાજિત કરવામાં આવ્યો છે. જેમાં, 1. ઇવેન્ટ સેન્ટર વેલ્યુઝોનમાં કુલ 29.386 યો.મી. જમીન રાખવામાં આવી છે જેમાં જમીનનો પ્રતિ ચો.મી. ભાવ રૂ.3.08 લાખ નક્કી કરાયો છે જ્યારે ડેવલપમેન્ટ રાઇટસનો ભાવ પ્રતિ ચો.મી. રૂ.22.647 રાખવામાં આવ્યો છે. 2. વલ્લભસદન વેલ્યુઝોનમાં કુલ 27,943 ચો.મી. જમીન રાખવામાં આવી છે જેમાં જમીનનો પ્રતિ ચો.મી. ભાવ રુ.3.22 લાખ નક્કી કરાયો છે જ્યારે ડેવલપમેન્ટ રાઇટસનો ભાવ પ્રતિ ચો.મી. રુ.23,676 રાખવામાં આવ્યો છે. 3. ટોરેન્ટ પાવરની પાછળ વેલ્યુઝોનમાં કુલ 48,694 ચો.મી. જમીન રાખવામાં આવી છે જેમાં જમીનનો પ્રતિ યો.મી. ભાવ રૂ.2.95 લાખ નક્કી કરાયો છે જ્યારે ડેવલપમેન્ટ રાઇટસનો ભાવ પ્રતિ ચો.મી. 21.691 રાખવામાં આવ્યો છે.

 સાબરમતી સ્વિરફ્રન્ટના પૂર્વે ભાગમાં 1. શાહીબાગ પિકનીક હાઉસ વેલ્યુઝોનમાં કુલ 11.054 યો.મી. જમીન રાખવામાં આવી છે જેમાં જમીનનો પ્રતિ ચો.મી. ભાવ  2.97 લાખ નક્કી કરાયો છે જ્યારે ડેવલપમેન્ટ રાઇટસનો ભાવ પ્રતિ ચો.મી. ટુ 24,750 રાખવામાં આવ્યો છે. 2. દુધેશ્વર દધિયો બ્રિજ વેલ્યુઝોનમાં કુલ 35,236 ચો.મી. જમીન રાખવામાં આવી છે જેમાં જમીનનો પ્રતિ ચો મી ભાવ રૂ. 2.71 લાખ નક્કી કરાયો છે જ્યારે ડેવલપમેન્ટ રાઇટસનો ભાવ પ્રતિ ચો મી. ટુ.19,982 રાખવામાં આવ્યાં છે. 3. લેમન ટ્રી હોટલ વેલ્યુઝોનમાં કુલ 17,000 ચો.મી. જમીન રાખવામાં આવી છે જેમાં જમીનનો પ્રતિ ચો.મી. ભાવ ₹ 2.50 લાખ નક્કી કરાયો છે જ્યારે ડેવલપમેન્ટ રાઇટસનો ભાવ પ્રતિ ચો.મી. ટુ.20.833 રાખવામાં આવ્યો છે. 4. જગનાથ મંદિર વેલ્યુઝોનમાં કુલ 29.386 ચો.મી. જમીન રાખવામાં આવી છે જેમાં જમીનનો પ્રતિ યૌ મી. ભાવ 33.08 લાખ નક્કી કરાયો છે જ્યારે ડેવલપમેન્ટ રાઇટસનો ભાવ પ્રતિ યો.મી. ટુ. 22,547 રાખવામાં આવ્યાં છે. હવે આ ડેવલમેન્ટ રાઈટ્સનું વેચાણ એ સૌથી મોટુ કૌભાંડ છે.

ઉદાહરણ તરીકે સમજીએ તો. વલ્લભસદન વેલ્યુઝોનની 27.943 ચો.મી. જમીનની પ્રતિ ચો.મી. બેઝપ્રાઇઝ રુ.3.22 લાખ નક્કી કરવામાં આવી છે. જેની ૪મી કુલ કિંમત રૂ.899 કરોડ થાય છે. હવે જમીન ઉપર મળવાપાત્ર બાંધકામ નક્કી કરાશે જેના ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સ વેચાણ કરાશે. આ ડેવલપમેન્ટ રાઈટ્સ વેચાણની બેઝ પ્રાઇઝ પ્રતિ ચો.મી. ટુ.23,676 નક્કી કરવામાં આવી છે. હવે કલ્પના કરો કે, આ પ્લોટમાં 50 હજાર ચો.પી.નું બાંધકામ કરવાનું નક્કી કરાશે અને તેના ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સ વેચાણ કરાશે તો ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સની કુલ બેઝપ્રાઇઝ રૂ. 118.38 કરોડ થશે. જો આ પ્લોટમાં 1 લાખ ચો.મી. બાંધકામ નક્કી કરીને તેના ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સ વેચાણ કરવાનું નક્કી કરવામાં આવે તો તેવા કિસ્સામાં તેની બેઝ પ્રાઇઝ રુ.236.76 કરોડ થશે. જો આ પ્લોટમાં 2 લાખ ચો.મી. બાંધકામ નક્કી કરવામાં આવે તો તેવા સંજોગોમાં તો ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સની બેઝ પ્રાઇઝ રૂ.473.35 કરોડ નક્કી થશે.

વલ્લભસદનના 27,943 ચો.મી.ની જમીનમાં જો 2 લાખ ચો.મી.ના ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સ વેચાણ કરવાનું નક્કી કરવામાં આવે તો તેવા સંજોગોમાં તેની બેઝપ્રાઇઝ પ્રતિ ચો.મી. રુ. 23,676 મુજબ 3.473.35 કરોડની આવક થાય. જો, સાબરમતી રિવરફ્રન્ટનો આ પ્લોટ માત્ર બેઝપ્રાઇઝથી વેચાય તો પણ 899 કરોડ ઉપજે પણ આ પ્લોટમાં 2 લાખ ચો.મી.ના ડેવલપમેન્ટ ટાઇટ્સનું બેઝપ્રાઇઝથી વેચાણ કરવામાં આવે તો તેવા સજોગોમાં માત્ર 473.35 કરોડની આવક થાય. જો ચાર લાખ ચો.મી.ના ડેવલપમેન્ટ ટાઇટ્સનું વેચાણ કરવામાં આવે તો તેવા સંજોગોમાં જમીનની કિંમત વસૂલ થાય પણ તેમાં પણ મલ્ટીલેવલ પાર્કિંગ ઉભું કરવા કે ફ્યુઅલ યાજિંગ સ્ટેશન બનાવવામાં આવે તો તે ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સમાંથી બાદ મળે. એટલે કે, વધારાનું બાંધકામ ગણાય. તો પછી જ્યારે જમીનનું વેચાણ કરીને 899 કરોડ ટુપિયા મળે તેમ છે તો તેવા સજોગોમાં ડેવલપમેન્ટ રાઈટ્સનું વેચાણ કરીને નુકશાન કેમ કરવામાં આવી રહ્યું છે તે પણ મોટો સવાલ છે.

એવી દલીલ કરવામાં આવે કે, જો સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની જમીનની વેલ્યુ મોંઘુ આવે તો તેવા સંજોગોમા કોઇ ખરીદદાર મળતુ નથી. જેથી ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સનું વેચાણ કરી રહ્યા છીએ તો તેનો સીધો જવાબ એવો છે કે, તમારા (ઘર વેચાણ કરવા કાઢો અને કોઈ ખરીદદાર ન આવે તો પાણીના ભાવે વેચી નાંખો કે પછી સારા સમયની રાહ જુઓ. ઉતાવળ શેની છે.

બીજી દલીલ એવી આવે કે, ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સનું ઓક્શન કરાશે તો ભાવ વધારે આવશે. બીજી દલીલ કે જમીનનું ઓક્શન કર્યા વિના તેનો સારો ભાવ નહી આવે તેવું કોણે નક્કી કરી દીધું છે. એક બે વાર જમીનની બેઝપ્રાઈઝ પ્રમાણે ઓક્શન કરો જો કોઈ ખરીદવા તૈયાર ન થાય તો પછી સારા સમયની રાહ જુઓ ફરી ઓક્શન કરો અને ફરી કોઇ ખરીદવા તૈયાર ન થાય તો આ પ્રકારે ડેવલપમેન્ટ રાઈટ્સ વેચાણ કરવાનો વિચાર કરી શકાય જોકે, પહેલાથી જ ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સનું વેચાણ કરવામાં આવે તો પછી પહેલાંથી માનીતા ખરીદદાર નક્કી છે. આ પ્લોટના ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સનું વેચાણ ઓક્શનથી થયું તેવી દલીલ કરવામાં આવશે પણ શું તે ઓરાન ફ્રીક્સ નહી થાય અથવા માત્ર ગણતરીની કંપનીઓ રિંગ કરીને તમામ 1 75 લાખ જમીનના ડેવલપમેન્ટ જમીન લઈ જશે. 

સૌથી છેલ્લે, જો આ ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સનું મોડેલ સારું હોય તો પછી અમદાવાદ મ્યુનિ. કોર્પોરેશન દ્વારા ટીપી સ્કીમમાં વેચાણ હેતુ માટેના પ્લોટમાં આ મોડેલ કેમ લાગૂ કરતી નથી. અમદાવાદ મ્યુનિ. કોર્પોરેશન દ્વારા ટીપી સ્કીમના વેચાણ અર્થેના તમામ પ્લોટનું કેમ લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી હેઠળ વેલ્યુએશન કરાવે છે. કેમ કે, ટીપી સ્કીમના પ્લોટ વેચાણ કરીને રુપિયા કમાવવાના છે. સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના પ્લોટ વેચીને મળતિયાને ફાયદો કરાવવાનો છે જેથી આ સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની 1.75 લાખ ચો.મી. જમીનના ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સના નામે અંદાજે 5 હજાર કરોડથી વધુનું કૌભાંડ આચરવામાં આવી રહ્યું છે. 

તાકીદે, આ પ્રકારે અમદાવાદ મ્યુનિ. કોર્પોરેશન અને સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશન લિ.ની તિજોરીને 5 હજાર કરોડનો ચૂનો લગાડવાની દરખાસ્તો ફગાવી દેવી જોઇએ. સાબરમતી લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2024 રદ કરવી જોઇએ. રાજ્ય સરકારની લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી મુજબ, 1.75 લાખ ચો.મી. જમીનનું વેલ્યુએશન કરાવવું જોઈએ અને તે મુજબ, તેનું ઓક્શન કરીને વેચાણ કરવું જોઇએ તો તેવા સંજોગોમાં સાબરમતી™ રિવરફ્રન્ટની 1.75 લાખ ચો.મી. જમીનનું વેચાણ કરીને 10 હજાર કરોડથી વધુની આવક રળી શકાય તેમ છે. આ રૂપિયાથી અમદાવાદીઓને પ્રાથમિક સુવિધાઓ વધુ સારી પુરી પાડી શકાય તેમ છે. નવા વિકાસના કામો પણ થાય તેમ છે.